ТОП важливих порад, як обрати квартиру в новобудові

Купівля квартири, особливо першої, це дуже відповідальна подія і тому підготуватися до неї потрібно відповідно. У цій статті фахівці Park Lane розкажуть вам на що потрібно звернути увагу і як зробити правильний вибір, якщо ви вирішили придбати квартиру в новобудові в Києві та області.

Підбір нової квартири за вартістю

Вартість квартири - це ключовий фактор, від якого варто відштовхуватися при виборі. Визначтеся з бюджетом та оберіть варіанти, які вам подобаються і вкладаються у ваші фінансові можливості. На вартість квартир впливає безліч чинників. Знаючи їх, ви зможете раціональніше підійти до вибору та, можливо, заощадити. А після цього вже зможете фільтрувати квартири за іншими параметрами.

Район та інфраструктура

Що ближче новобудова до центру міста, то вища її вартість. Те ж саме стосується близькості до транспортної інфраструктури (насамперед до метро і дорожніх розв'язок). Зелені райони також мають попит, що відбивається на цінах. Житло в передмістях, відповідно, буде дешевшим.

Стадія будівництва

Один із ключових параметрів, який істотно впливає на вартість. Тут діє одне з основних правил будь-якого інвестування - «Що вигідніше вкладення, то вищі ризики». Мовою нерухомості це звучить так - «Дешеві квартири доступні тільки на стадії котловану». Тому що в такому разі тільки репутація забудовника гарантує вам, що об'єкт буде зданий. Ну а якщо будинок уже стоїть, і ризиків уже практично немає, то й квартира вже буде дорожчою.

Поверхи, розташування, планування

Тут потрібно враховувати багато нюансів. В основному вони стосуються того, що за деякі недоліки забудовники готові робити знижки, а ви можете на цьому заощадити.

Перший і другий поверхи зазвичай дешевші - їх вважають галасливішими, менш безпечними, заходами сонця в них не помилуєшся ну і т. д. Останній поверх часто теж продається зі знижкою, бо не всі хочуть жити під дахом. Але це не стосується видових квартир і пентхаусів - вони, природно, будуть дорожчими. Хоча під час війни високі поверхи трохи втратили в ціні та привабливості, оскільки вони більш уразливі під час повітряних тривог.

Розташування квартир теж може впливати на ціну. Наприклад, кутові варіанти дають змогу заощадити, тому що вони можуть бути холоднішими або мати проблеми із зайвою вологістю. Якщо квартира розташована на всю ширину будинку і має глухі стіни без вікон, то вона теж буде дешевшою.

Ну і планування. Якщо воно від самого початку не найвдаліше або не має попиту у покупців - таку квартиру теж продаватимуть дешевше. При цьому її можна перепланувати та компенсувати недоліки. Ну або вони просто для вас не критичні.

Технологія будівництва та матеріали

Цегляні та енергоефективні будинки вважаються найдорожчими варіантами на ринку: цегла забезпечує чудову тепло- і звукоізоляцію, а енергоефективні технології знижують комунальні витрати завдяки якісному утепленню та сучасним системам.

Найпоширенішим типом залишаються монолітно-каркасні будинки, які вирізняються довговічністю, просторим плануванням і гарною шумоізоляцією, якщо будівництво виконано якісно. Однак такі будинки потребують додаткового утеплення, а помилки будівельників можуть призвести до тріщин.

Панельні будинки - найбюджетніші завдяки швидкості та дешевизні будівництва, але їхні недоліки, такі як погана теплоізоляція та менша довговічність, роблять їх рідкісними в сучасних новобудовах.

Детальніше про ці технології ми напишемо далі.

Варіанти оплати, акції та спеціальні пропозиції

Якщо ви готові внести 100% оплати, то повірте - забудовник буде готовий надати вам істотну знижку. Усім потрібна ліквідна готівка тут і зараз - і девелопери не виняток.

Також забудовники часто пропонують знижки на початкових етапах (перші квартири в комплексі) або при завершенні продажів. Хтось практикує знижки до свят або подарунки при купівлі квартири - наприклад, комору або паркувальне місце.

Додаткові зручності житлового комплексу

Паркінг, територія, що охороняється, відеомоніторинг, дитячі майданчики, зони відпочинку, магазини, об'єкти сфери послуг - усі ці фактори збільшують вартість квартири. Особливо якщо вони розташовані в закритому житловому комплексі. Але за такі зручності й хочеться доплачувати. Комфорт та зручність коштують грошей.

Як і де вибрати квартиру в новобудові

Коли ви вже розумієте, що впливає на ціну квартири, можна переходити безпосередньо до вибору відповідних варіантів.

Район проживання

Визначення відповідного району - це один із перших і найважливіших кроків. Подумайте, які об'єкти інфраструктури вам необхідні, куди ви найчастіше їздите. Врахуйте такі чинники:

• Наявність шкіл, дитячих садків, лікарень, супермаркетів, парків і зон відпочинку в пішій доступності.
• Зручність транспортної розв'язки: близькість до метро, автобусних зупинок, швидкісного трамвая.
• Віддаленість від центру міста.
• Завантаженість району: шум, затори, щільність забудови.
• Інші умови: уникайте районів із промисловими підприємствами або критичними об'єктами, які можуть піддаватися обстрілу.

Пошук житла через забудовника

Якщо для вас пріоритетом є надійність та мінімізація ризиків, то пошук квартири через надійного забудовника може бути ідеальним варіантом. Тут важливо знайти таку компанію, якій ви довіряєте на 100%. Якщо така є, то подивіться їхній сайт, а потім вирушайте у відділ продажів і обговорюйте вподобані варіанти. Такий варіант не тільки заощадить час, а й дасть можливість не нервувати. Однак у такого підходу є й обмеження - ваш забудовник може не будувати нічого в тому районі, який вам потрібен. Та й надійних компаній на ринку одиниці.

Пошук житла через спеціальні ресурси

Більш популярний спосіб знайти квартиру - це використання онлайн-платформ, таких як DOM.RIA, ЛУН, OLX та інші. Ці сайти пропонують зручні фільтри для сортування за вартістю, районом, стадією будівництва, типом квартири та іншими параметрами. Також вони перевіряють забудовників і ви можете одразу відсортувати ті варіанти, які не викликають довіри. Тому обов'язково звертайте увагу на відгуки, щоб виключити ризики.

Окремо варто сказати про пошук квартир у новобудовах Києва на сайті агентства ParkLane. Тут ви знайдете широкий вибір квартир у всіх районах Києва та області. У нас теж можна фільтрувати пропозиції за ціною, плануванням та іншими параметрами. Наша перевага - це професійні фото та відеоогляди, які допомагають отримати максимально повне уявлення про квартири. А ще наші досвідчені ріелтори нададуть вам усю необхідну інформацію про квартиру та забудовника.

Головне, пам'ятайте, що вибір відповідного варіанту - це процес, який вимагає уваги та часу. Чим більше деталей ви врахуєте на цьому етапі, тим більше шансів знайти квартиру, яка стане вашим ідеальним домом.

Перевірка інформації про забудовника

Перед купівлею квартири в новобудові важливо приділити особливу увагу перевірці забудовника. Це допоможе бути впевненим у тому, що проєкт буде завершено вчасно. І спати спокійно, поки дім будується.

Перше, що потрібно зробити, - запросити у забудовника документи, що підтверджують законність і надійність будівництва. Головне - це правоустановчі документи на землю. Якщо ділянка в оренді, переконайтеся, що термін оренди не закінчується раніше запланованої дати введення будинку в експлуатацію. Також перевірте цільове призначення землі та наявність рішень державних органів, що підтверджують дозвіл на будівництво. Зверніть увагу на експертний звіт, декларацію про початок будівельних робіт і документи, де вказані забудовник, замовник, проєктувальник і власник ділянки. Також запитайте проєктну документацію, технічні умови на підключення будинку до комунікацій та інші документи, що підтверджують законність проєкту.

Також можна перевірити забудовника на таких ресурсах:

• Сайт Міністерства юстиції, розділ «Безкоштовний пошук».
• Реєстр судових рішень - допоможе перевірити не тільки забудовника, а й підрядника, власника статутного фонду, проєктувальника та інших учасників будівництва.
• Публічна кадастрова карта - тут можна дізнатися, кому належить земельна ділянка і які права на неї має забудовник.
• Державний реєстр майнових прав на нерухоме майно - тут за кадастровим номером ділянки можна дізнатися власника і перевірити правдивість документів забудовника.
• Реєстр дозвільних документів на сайті Держархбудінспекції - у ньому зібрано інформацію про об'єкт, девелопера, підрядника та дозвільні документи, пов'язані з будівництвом.

Перевірка репутації забудовника - наступний крок. Подивіться відгуки на спеціалізованих форумах і в соціальних мережах. Зверніть увагу на досвід компанії: скільки проєктів вона вже реалізувала, у які строки здавалися будинки. Пам'ятайте, що при купівлі квартири на етапі будівництва ризики збільшуються. Забудовник може не встигнути здати будинок у строк або взагалі заморозити проєкт. Тому переконайтеся, що в компанії є успішний досвід завершення аналогічних будівництв.

Головне в цьому процесі - не соромтеся ставити запитання, запитувати документи та шукати відгуки. Це ваша безпека і комфорт у майбутньому - пам'ятайте про це.

Технології будівництва нових будинків

Монолітно-каркасні будинки - це один із найсучасніших типів будівництва, який має популярність завдяки своїй міцності та довговічності. Така технологія дозволяє створювати просторі квартири з вільним плануванням. Також ці будинки добре переносять перепади температури та забезпечують шумоізоляцію. Але при цьому бетонні конструкції довго прогріваються, через що взимку або в міжсезоння у квартирах може бути холодно, якщо не передбачено додаткового утеплення. Плюс, якість таких будинків безпосередньо залежить від сумлінності забудовника: якщо були допущені помилки в технології або використовувалися неякісні матеріали, це може призвести до появи тріщин.

Цегляні будинки залишаються класикою на ринку житла. Цегла славиться своєю тепло- і звукоізоляцією, а також довговічністю, вона зберігає комфортну температуру всередині приміщень у будь-яку пору року. Однак будівництво цегляних будинків потребує більше часу та витрат, що разом з їхніми перевагами робить такі квартири дорожчими.

Енергоефективні будинки - відносно новий напрям у будівництві. Їхня основна перевага - низькі витрати на опалення та охолодження завдяки якісному утепленню та сучасним інженерним системам. Але за ці технології доводиться платити: такі будинки зазвичай коштують дорожче. Хоча така інвестиція окупається.

Панельні будинки вважаються найбюджетнішим варіантом, бо будуються швидше і дешевше. Але вони менш довговічні та гірше утримують тепло. Щоправда, такі будинки в новобудовах практично не зустрічаються.

Кожна технологія має свої особливості, тому важливо враховувати не лише переваги, а й можливі недоліки, які можуть вплинути на комфорт проживання та витрати в майбутньому.

Оформлення документів на новобудову

В Україні найбільш популярні три способи оформлення:  

1. Укладення договору купівлі-продажу майнових прав - найпоширеніший спосіб купівлі квартири на стадії будівництва. Покупець набуває право на майбутню нерухомість. Якщо будинок ще на стадії котловану, додатково може укладатися попередній договір, що закріплює наміри сторін до завершення будівництва.
2. Інвестиційний договір - менш захищений варіант для покупця, оскільки юридично він оформляється як участь в інвестиції, а не купівля нерухомості. Це дає забудовнику більше гнучкості, але збільшує ризики для покупця.
3. Купівля через Фонд фінансування будівництва (ФФБ) - найбільш безпечний спосіб. Покупець вкладає гроші через ФФБ, який контролює цільове використання коштів і завершення проєкту. Цей спосіб максимально захищає права інвесторів.

Також важливо знати, що типовий договір купівлі-продажу квартири в новобудові має чітко прописувати всі умови угоди. Не соромтеся на цьому етапі залучити юриста, щоб уникнути можливих ризиків.

Серед ключових пунктів договору мають бути:  

• Поверх, номер квартири, площа і вартість квадратного метра.  
• Технічна документація, що описує планування і розташування квартири.  
• Терміни завершення будівництва і введення будинку в експлуатацію.  
• Відповідальність забудовника за недотримання термінів, включно з форс-мажорними обставинами.  
• Гарантія того, що об'єкт не буде продано третім особам.  
• Умови та реквізити оплати, включно з розстрочкою, якщо вона передбачена.  
• Додатки з дозвільною документацією від забудовника.  

Пам'ятайте, що на кожному етапі оформлення важливо бути уважним до деталей і консультуватися з юристом, щоб захистити свої інтереси та мінімізувати ризики.

Приймання квартири в новобудові

Коли будівництво завершено і будинок введено в експлуатацію, настає етап приймання квартири. Це ще один важливий крок, яким не можна нехтувати. Особливо на емоціях від отримання права власності на вашу квартиру. Тому уважно огляньте квартиру перш ніж підписувати акт її приймання.

Перевірте справність усіх комунікацій: опалення, електропостачання та, за наявності, газопостачання. Огляньте вікна та укоси - вони мають бути без пошкоджень, відчинятися та зачинятися легко. Стіни та підлоги мають бути рівними, без тріщин і дефектів. Переконайтеся, що ліфт працює, особливо якщо ваша квартира розташована на верхніх поверхах. Також зверніть увагу на відсутність цвілі, грибка та інших недоліків, які можуть вплинути на якість життя.  

Також порівняйте фактичну площу із зазначеною в договорі - якщо вона відрізняється більш ніж на 50 см², забудовник зобов'язаний перерахувати вартість. Якщо ви виявили недоліки, напишіть заяву забудовнику. Він зобов'язаний усунути їх і надати акт виконаних робіт. Тільки після того, як усі дефекти будуть усунені, ви підписуєте акт приймання-передачі.  

Пам'ятайте, що щойно ви це зробите, то підтверджуєте, що задоволені якістю квартири. Після цього забудовник не прийматиме претензії щодо оздоблення чи комунікацій. Тому на 100% переконайтеся, що всі заявлені в договорі зобов'язання виконані.

Після підписання акта й отримання документів вас уже можна привітати - ви власник квартири, і тепер вам належить перетворити її на будинок своєї мрії.