Що буде з цінами на житло в Києві?
Різкі курсові валютні зміни завжди змушують думати про те, як вони відіб'ються на вартості нерухомості. А за останній місяць спостерігалися доволі суттєві курсові коливання, від яких українці вже й почали відвикати (після «лихоманки» минулого року).
Чи вплинуло останнє послаблення, а потім зміцнення гривні на ціни на житло, і якою буде його вартість, принаймні, в першому півріччі, з'ясовував ІАП «Столична нерухомість».
Курс валют і вартість житла
За останній місяць ціна долара в Україні коливалася від 25 грн. 50 коп. до 27 грн. 40 коп. Такий «коридор» не міг не відбитися на вартості житла. Так, за даними ІАП «Столична нерухомість» середня вартість квадратного метру житла в новобудовах Києва в лютому, в порівнянні з січнем, в гривневому еквіваленті виросла на 1,8%, а на вторинному ринку ціни в гривні виросли на 8,5% – по суті прямопропорційно відреагувавши на рівень девальвації, оскільки на вторинному ринку все ще залишається сильна прив'язка виключно до долара.
На комерційну вартість житла на первинному ринку впливає собівартість будівництва, оскільки слідом за підвищенням курсу дорожчають будівельні матеріали, паливно-мастильні матеріали та інші.
«Найбільш болісно на девальвацію реагують компанії, які працюють в масовому економ-сегменті. За рахунок великих масштабів будівництва вони, звичайно, можуть диктувати свої умови постачальникам будматеріалів, але «запас міцності» дуже невеликий», – говорить Дмитро Шостя, керівник відділу продажів ЖК Park Stone.
Щодо вторинного ринку житла, то оскільки ціни переважно формуються в доларах, зміна курсу не так суттєво впливає на вартість. Тільки в разі відчутної девальвації гривні вартість квартир в доларовому еквіваленті може знижуватися. І то, це найчастіше пов'язано, не так безпосередньо з курсовими змінами, як із загальною економічною ситуацією, на яку вони, звичайно ж, впливають.
Конкуренція і ціновий демпінг
Зараз на первинному ринку спостерігається відновлення практики цінового демпінгу зі сторони забудовників економ-сегменту.
«Як правило, мова йде про невеликі компанії, які займаються реалізацією одного-двох проектів. Вони будують панельні будинки і виставляють на продаж квартири по 12-14 тис. грн. за кв. м. Такі компанії змушені конкурувати з великими і надійними забудовниками за рахунок невисокої вартості житла. І часто їм це вдається: якщо недалеко від будмайданчика житлового будинку чи комплексу з'являється альтернативна пропозиція за нижчою ціною, то продажі навіть у надійного забудовника можуть на певний час впасти», – каже Анна Лаєвська, керівник аналітичного відділу компанії «Інтергал-Буд».
За її словами, такими пропозиціями в першу чергу цікавиться та категорія покупців, у яких строго обмежений бюджет на покупку нерухомості. Це близько 20% всіх покупців. Решта ж, все частіше – особливо з урахуванням нової хвилі інформації про проблемні і незаконні будівництва в Києві – звертають увагу на репутацію будівельної компанії, оскільки не хочуть ризикувати своїми заощадженнями. Фактично, чиновники змусили частину потенційних покупців задуматися над тим, в які об'єкти вони вкладають гроші, відкривши реєстри та моніторингові карти проблемних забудовників.
Що буде з цінами далі
Експерти стверджують, що рости вартості житла, не дозволяє обмежена купівельна спроможність. У першому півріччі в зв'язку з цим навряд чи буде спостерігатися суттєве зростання цін.
«Жорстка конкуренція між будівельними компаніями і зниження рівня доходів потенційних покупців не дозволяють підвищувати ціни на нерухомість в доларовому еквіваленті. Подальше підвищення цін за квадратний метр в гривні до кінця року може бути обумовлене в основному курсовими змінами. Також фактором органічного росту цін, як правило, є збільшення рівня готовності будинку. Традиційно ціна квадратного метру переглядають після того, як побудована «коробка» будівлі, територія упорядкована та будівля введена в експлуатацію. Однак до цієї динаміки інвестори часто готові і позитивно на неї реагують: адже це означає, що проект реалізовується в обумовлені терміни і будинок буде вчасно введений в експлуатацію», – зазначає Анна Лаєвська.
Щодо вторинного ринку житла, то тут суттєвих цінових змін також не прогнозують.
«Активність на ринку зберігається, присутній торг в межах 5-20%. У найближчій перспективі ситуація навряд чи кардинально зміниться, як в плані попиту, так і в плані ціни», – ділиться спостереженнями і прогнозами Галина Мельникова, генеральний директор АН «Благовіст».
