Что будет с ценами на жилье в Киеве?
Резкие курсовые валютные изменения всегда заставляют думать о том, как они отразятся на стоимости недвижимости. А за последний месяц наблюдались довольно существенные курсовые колебания, от которых украинцы уже и начали отвыкать (после «лихорадки» прошлого года).
Оказало ли последнее послабление, а затем укрепление гривны влияние на цены на жилье, и какой будет его стоимость, по крайней мере, в первом полугодии, выяснял ИАП «Столичная недвижимость».
Курс валют и стоимость жилья
За последний месяц цена доллара в Украине колебалась от 25 грн. 50 коп. до 27 грн. 40 коп. Такой «коридор» не мог не отразиться на стоимости жилья. Так, по данным ИАП «Столичная недвижимость» средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках Киева в феврале, в сравнении с январем, в гривневом эквиваленте выросла на 1,8%, а на вторичном рынке цены в гривне выросли на 8,5%, по сути, прямопропорционально отреагировав на уровень девальвации, поскольку на «вторичке» все еще остается сильная привязка исключительно к доллару.
На коммерческую стоимость жилья на первичном рынке влияет себестоимость строительства, поскольку вслед за повышением курса дорожают строительные материалы, горюче-смазочные материалы и другие.
«Наиболее болезненно на девальвацию реагируют компании, которые работают в массовом эконом-сегменте. За счет больших масштабов стройки они, конечно, могут диктовать свои условия поставщикам стройматериалов, но «запас прочности» очень невелик», – говорит Дмитрий Шостя, руководитель отдела продаж ЖК Park Stone.
Что касается вторичного рынка жилья, то поскольку цены в основном формируются в долларах, изменение курса не так существенно влияет на стоимость. Только в случае существенной девальвации гривны стоимость квартир в долларовом эквиваленте может снижаться. И то это, зачастую связано, не так напрямую с курсовыми изменениями, как с общей экономической ситуацией, на которую они, конечно же, влияют.
Конкуренция и ценовой демпинг
Сейчас на первичном рынке наблюдается возобновление практики ценового демпинга со стороны застройщиков эконом-сегмента.
«Как правило, речь идет о небольших компаниях, которые занимаются реализацией одного-двух проектов. Они строят панельные дома и выставляют на продажу квартиры по 12-14 тыс. грн. за кв. м. Такие компании вынуждены конкурировать с крупными и надежными застройщиками за счет невысокой стоимости жилья. И часто им это удается: если недалеко от строящегося жилого дома либо комплекса появляется альтернативное предложение по более низкой цене, то продажи даже у надежного застройщика могут на время упасть», – говорит Анна Лаевская, руководитель аналитического отдела компании «Интергал-Буд».
По ее словам, такими предложениями в первую очередь интересуется та категория покупателей, у которых строго ограничен бюджет на покупку недвижимости. Это около 20% всех покупателей. Остальные же все больше – особенно с учетом новой волны информации о проблемных и незаконных стройках в Киеве – обращают внимание на репутацию строительной компании, поскольку не хотят рисковать своими сбережениями. Фактически чиновники заставили часть потенциальных покупателей задуматься над тем, в какие объекты они вкладывают деньги, открыв реестры и мониторинговые карты проблемных застройщиков.
Что будет с ценами дальше
Эксперты утверждают, что увеличиваться стоимости жилья, не позволяет ограниченная покупательская способность. В первом полугодии в связи с этим вряд ли будет наблюдаться существенный рост цен.
«Жесткая конкуренция между строительными компаниями и снижение уровня доходов потенциальных покупателей не позволяют повышать цены на недвижимость в долларовом эквиваленте. Дальнейшее повышение цен за квадратный метр в гривне до конца года может быть обусловлено в основном курсовыми изменениями. Также фактором органического роста цен, как правило, является увеличение уровня готовности дома. Традиционно цена квадратного метра пересматривается после того, как построена «коробка» здания, территория благоустроена или здание введено в эксплуатацию. Однако к этой динамике инвесторы зачастую готовы и положительно на нее реагируют: ведь это означает, что проект возводится в сроки и будет вовремя введен в эксплуатацию», – прогнозирует Анна Лаевская.
Что касается вторичного рынка жилья, то здесь существенных ценовых изменений также не прогнозируют.
«Активность на рынке сохраняется, присутствует торг в пределах 5-20%. В ближайшей перспективе ситуация вряд ли кардинально изменится, как в плане спроса, так и в плане цены», – делится наблюдениями и прогнозами Галина Мельникова, генеральный директор АН «Благовест».
