На ринку торгівельної нерухомості тимчасова пауза
Нещодавно флагманом ринку нерухомості в Україні був торговий сегмент. В першу чергу, в Києві Туди інвестори радо вкладали гроші, рітейлери наввипередки поспішали підписати договори оренди ще задовго до відкриття того чи іншого об’єкту, а аналітики з кожним новим відкритим ТРЦ не втомлювалися повторювати, що до насичення київському ринку якісними торговими площами ще дуже далеко і місця вистачить для всіх.
Однак та економічна криза, в якій опинилася Україна, похитнула і цей, здавалося б, дуже стійкий та перспективний сегмент. ІАП «Столична нерухомість» вирішив з’ясувати, як за останній рік змінилася ситуація на ринку торгової нерухомості.
Антирекорд-2015
На тлі активного розвитку в останні роки торгової нерухомості в Києві експерти прогнозували лише ріст як кількості нових площ, так і орендних ставок та показників відвідуваності ТРЦ. Адже потенціал Києва, якщо зважати на об’єм площ у співвідношенні до кількості населення і порівнювати з іншими європейськими столицями – далеко не розкритий. Але економічна криза і девальвація гривні торкнулася і цього, ще недавно найбільш успішного сегменту нерухомості, тож тепер експерти змінюють свої прогнози на куди стриманіші.
Так, всі найбільші проекти, вихід яких на ринок був запланований у цьому році, заявили про перенесення термінів відкриття. Це стосується таких ТРЦ як Respublika, Lavina Mall, Blockbuster Mall, Happy Mall, Retroville, ЦУМ, «Лук’янівка».
У зв’язку з цим, аналітики компанії JLL оновили свій прогноз і тепер, за їх даними, до кінця 2015 року на ринок вийде лише 25 тис. кв. м площ з рекордних 361 тис. кв. м, які були заявлені на цей рік. Таким чином, показник цього року буде в три рази нижчим за минулорічний і в 1,7 рази нижчим за кризовий 2008-й рік.
Ложка меду в бочці дьогтю
Завершувати будівництво і відкривати свої об’єкти девелопери не можуть через низький рівень активності рітейлерів.
«95% від усього анонсованого раніше вводу у 2015 році – це проекти, торгова площа яких становить понад 90 тис. кв. м. Такі великі об'єкти в актуальних ринкових умовах і низькому попиті зі сторони рітейлерів вкрай складно заповнити до прийнятного для відкриття рівня. Саме тому всю нову пропозицію, яка вже вийшла і ще очікується на ринку – це невеликі ТЦ районного формату, площа яких не перевищує 20 тис. кв. м», – коментує Анна Чуботіна, керівник відділу торгових площ компанії JLL (Україна).
Тож тут виходить замкнене коло: девелопери не спішать відкривати свої ТРЦ, оскільки не знають, чи будуть ці площі потрібні орендарям, а орендарі в нинішніх умовах не готові ризикувати і підписувати договори в об’єктах, які ще не вийшли на ринок.
«Сьогодні попит зі сторони орендарів спостерігається переважно на найкращі діючі проекти з найменшими ризиками. Вкладати гроші в проекти, які відкриються більш, ніж через рік готові не більше 10% орендарів. Решта операторів воліють чекати максимально близького терміну до відкриття заявлених ТРЦ», – зазначив Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International.
Однак фахівці зуміли знайти і ложку меду у великій бочці дьогтю. Зокрема те, що попри все на наш ринок все ж виходять нові європейські бренди і навіть повертаються старі, які «втекли» з нього під час буремних подій 2014 року.
«Впродовж першого півріччя на українському «рітейл ринку» відкрилися нові бренди: турецький ADILISIK, італійський Silenza, німецький ТМ Betty Barclay, а також одяг українських дизайнерів Udress. Позитивним моментом став факт повернення на ринок України деяких операторів, які закрили свої магазини в кінці 2014 року. Серед них 3 відомі бренди: Bosco, Marella, Marina Rinaldi. А при стабілізації ситуації в сегменті, наявності хороших перспективних майданчиків для виходу і мінімальних орендних ставок зберігаються хороші умови для купівлі нових франшиз. Так само на ринку відзначається позитивна тенденція, коли деякі роздрібні мережі, в тому числі й українські виробники, використовують кризу для активного розвитку», – розповів Віктор Оборський, керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG.
Хоча колега Віктора Оборського – Олександр Носаченко з Colliers International , обережніший в оцінках. «Близько 60% рітейл-операторів в умовах, що склалися намагаються зберегти і оптимізувати бізнес. І лише деякі оператори готові скористатися ситуацією і значно розширювати мережу», – зазначив він.
Вакантність критичною не стала
Низькі об’єми вводу площ в експлуатацію сприяють зниженню рівня вакантних площ. За даними різних компаній, які постійно моніторять ситуацію на ринку, на сьогоднішній день рівень вакантності торговельних площ у Києві складає 7,5-8,4% і він у порівнянні з кінцем минулого року знизився на 0,3-0,8%. Хоча, рік тому (влітку 2014 року) цей показник був суттєво нижчим і, за даними компанії UTG, складав 4,8%, а в 2013 році – лише 2%.
«На тлі цього через падіння реальних доходів населення, на ринку спостерігається скорочення товарообігу роздрібних мереж. З метою утримання позицій рітейлери скорочують плани розвитку та оптимізують бізнес, закриваючи магазини в малоприбуткових ТЦ і концентруються на роботі в успішних ТРЦ», – зазначили в компанії UTG.
А ось орендні ставки, зрозуміло, «просідають». Так, за підсумками першого півріччя 2015 середня орендна ставка в торгових центрах Києва для галереї моди (на приміщення площею 100-200 кв. м) склала 30 дол. за кв. м в міс. (без урахування ПДВ), що на 35% нижче за аналогічний період 2014 року, – зазначають спеціалісти UTG. А максимальний рівень орендної ставки – у найзручніших місцях найбільш вдалих об’єктів – 55 дол. за кв. м в міс.
За даними Colliers International, порівняно з кінцем минулого року, тут падіння склало 27%. А на Хрещатику, головній торговій вулиці столиці, вартість оренди знизилася до 75-80 дол. за «квадрат» в міс. Також потрібно враховувати, що заявлені орендні ставки вже не є якоюсь константою і можуть включати в себе різні бонуси – індивідуальні для кожного орендаря: як от прив'язку до гривні, фіксований курс, ремонт приміщення тощо.
Поки що без прогнозів
Зрозуміло, що така ситуація склалася, передовсім через зниження купівельної спроможності людей, на що, в першу чергу, вплинула шалена девальвація гривні. І якщо спрощувати, то ланцюжок тут вимальовується очевидним: в людей стало менше грошей, вони рідше ходять і менше тратять в ТРЦ, прибутки магазинів знижаються, через що нема можливості розвивати мережі, відповідно, девелоперам нема для кого відкривати нові ТРЦ.
Тож попри те, що ситуацію вже можна вважати такою, що стабілізувалася (населення вже звикло жити за новим курсом і з новими цінами), втім ніхто не гарантує, що за деякий час не буде чергової «турбулентності» з тим же курсом гривні. А тому наразі ніхто не береться прогнозувати, коли ж варто очікувати «ренесансу» для торгової нерухомості, а відповідно виходу на ринок низки заанонсованих амбітних об’єктів. Хоча тримати їх вічно «замороженими» девелоперам також невигідно.
«Ми спостерігаємо поступове відновлення споживчих настроїв, проте для швидкого їх росту поки немає суттєвих передумов», – підсумував Віктор Обоорський.
У Європі все спокійно
В той же час, у благополучній Європі сегмент торгової нерухомість продовжує переживати період розквіту. Так, за даними компанії JLL, в першому півріччі цього року кількість операцій на ринку торгової нерухомості зросла на 28%, порівняно з аналогічним періодом попереднього року – до 26 млрд. євро (до уваги бралися операції з продажу торгових приміщень вартістю понад 5 млн. доларів).
«Ми спостерігаємо значне зростання інвестицій у торгівельну нерухомість Європи переважно за рахунок диверсифікації інтересу покупців з точки зору географії – практично у всіх країнах регіону активно укладають угоди, – коментує Джеремі Едді, міжнародний директор відділу інвестицій у торгівельну нерухомість компанії JLL в регіоні EMEA. – Зокрема, збільшується частка Фінляндії, Португалії та Чехії в сукупному показнику регіону завдяки закриттю найбільших транзакцій. Позитивна динаміка в цих країнах позитивно позначається на загальному обсязі інвестицій в Європі».
За прогнозами експертів JLL, нинішній тренд збережеться і в другій половині року. «У той же час ми очікуємо побачити більше угод у сегменті стріт-рітейлу. Споживачі люблять стріт-рітейл. Цей формат торговельної нерухомості розвивається все більш динамічно, що робить його привабливим для покупки: приміщення з якісним орендарем у правильній локації є безпечним варіантом довгострокових інвестицій, правда, таких локацій в Європі зовсім небагато», – зазначив Джеремі Едді.
В Україну ж, де хороших локацій ще достатньо, західні інвестори масово заходити поки що не поспішають.
Источник: Захар Федорак, ІАП «Столична нерухомість»
