Когда откроются торговые центры-долгострои?

На рынке коммерческой недвижимости достаточно большое количество объектов, сдача в эксплуатацию которых переносится уже несколько лет. ИАП «Столичная недвижимость» решил разобраться, почему не достраивают объекты, в каком сегменте их больше всего и какие у них перспективы быть достроенными.

Сроки постоянно «отодвигают»

По оценкам экспертов, самый активный сегмент на рынке коммерческой недвижимости последние несколько лет – это торговая недвижимость. Возможно, именно поэтому среди этих объектов больше всего недостроев.

Так, по данным компании Colliers International, ввод в эксплуатацию некоторых ТЦ/ТРЦ, ранее анонсированных к открытию в 2015 году (и даже раньше), был перенесен на более поздние сроки, в частности: ТРЦ Respublika, ТРЦ Lavina Mall и ТРЦ Retroville.

По данным компании, сейчас на стадии строительства находится порядка 749 тыс. кв. м или 11 ТРЦ – более половины всего существующего предложения.

«Исходя из практики прошлых лет, и учитывая неблагоприятную рыночную ситуацию, существует высокая вероятность переноса большей части нового предложения на более поздние сроки и/или частичной и полной реконцепции заявленных к открытию ТРЦ. В любом случае, в 2016 году вряд ли стоит ожидать открытия ТРЦ площадью более 50 тыс. кв. м в полном объеме», – говорят в  Colliers International.

Что касается офисной недвижимости, то здесь недостроенных объектов, сроки ввода в эксплуатацию которых постоянно переносят, меньше.  В ближайшие несколько лет ожидается выход на рынок всего нескольких крупных объектов класса «А» и «В», а именно: БЦ «Астарта» на ул. Ярославской, 58 и БЦ на ул. Магнитогорская, 1.

«При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на 2016-2017 годы офисных зданий, на рынок выйдет около 98 тыс. кв. м новых офисных помещений», – утверждают в Colliers International.

На рынке складской недвижимости ввод в эксплуатацию переносится лишь второй очереди складского комплекса Amtel (с. Петровское) – на 2016-2017 годы. В то же время на 2016 год не анонсируется ввод в эксплуатацию новых складских комплексов для открытого рынка. По прогнозам аналитиков, в кратко- и среднесрочной перспективе значительная часть нового предложения будет формироваться складскими помещениями, построенными под определенного арендатора в формате built-to-suit.

Почему не достраивают

Причин, по которым, не вводят в эксплуатацию коммерческие объекты несколько.

По мнению Виктора Оборского, руководителя департамента стратегического консалтинга UTG, объекты не достраивают по причине отсутствия денег на завершение работ, недоступность привлечения кредитных средств, а также низкий спрос со стороны ритейлеров ставит под сомнение целесообразность быстрого завершения строительства и открытия объекта, где больше половины площадей не будут заполнены.

«На сегодня большинство объектов, которые переносили свои открытие более чем на год, были инициированы в 2012-2013 годах и попали под влияние общей макроэкономической и политической нестабильности в стране. Так, в условиях существенной девальвации национальной валюты, снижения покупательной способности населения, сужения спроса со стороны ритейлеров и оптимизации планов по развитию компаний в целом, уровень спроса на торговые и офисные помещения на рынке Киева, да и Украины в целом, основательно просел. Многие компании занимали выжидательные позиции, урезали расходы, в том числе и на аренду, некоторые и вовсе ушли с рынка», – говорит Марьяна Супчан, аналитик компании JLL в Украине.

В общем же, объемы ввода площадей и открытия объектов в Киеве снижались с 2013 года. Те проекты, которые были реализованы в 2014-2015 годах, – это, по словам аналитика JLL в Украине,  или небольшие объекты, или те, что находились на завершающем этапе строительства.

Какие перспективы

По прогнозам специалистов, в долгосрочной перспективе, при стабилизации политической и экономической ситуации в стране, ожидается адаптация проектов к новым экономическим условиям. В первую очередь будут достроены «замороженные» проекты, при этом они могут быть фазированы, а их концепции и форматы могут претерпеть изменения. По этому же пути пойдут уже существующие ТРЦ, которые понимают необходимость реконцепции, которая бы соответствовала нынешним реалиям. Эксперты, в первую очередь, говорят об увеличении роли развлекательной составляющей в рамках ТРЦ. В частности, уже в ближайшее время на столичном рынке должны появится не просто развлекательные зоны, а тематические развлекательные парки в составах торгово-развлекательных комплексов. По оценке Виталия Бойко, генерального директора компании Urban Experts, общая площадь таких парков в течение ближайших нескольких лет в Киеве будет составлять свыше 100 тыс. кв. м, а

объем запланированных инвестиций в них – 125 млн. долларов. «Первыми ласточками», скорее всего станут парки в Lavina Mall (тематика – космос) и в Blockbuster Mall (тематика – джунгли.

«Это общемировая тенденция. В самых успешных ТРЦ категория «Развлечения» занимает до 50% площадей. Да, такой бизнес требует большего объема инвестиций и окупается дольше, чем ритейл, однако именно он позволяет генерировать постоянный поток платежеспособных клиентов. Ведь, согласно исследованиям, больше половины посетителей развлекательных парков – это не дети и подростки, а люди в возрасте от 20 до 40 лет с уровнем доходов выше среднего», – отметил Виталий Бойко.

Но в то же время, по словам Виктора Оборского, даже изменение концепции на стадии строительства способно помочь не всем проектам – некоторые их владельцам проще вовсе не достраивать, поскольку они не будут востребованы рынком.

Но в общем настроении экспертов и участников рынка преобладает осторожный оптимизм относительно развития коммерческой недвижимости и сдачи в эксплуатацию долгостроев. Почему – объяснила Марьяна Супчан. «Стабилизация ситуации на востоке страны, постепенное проведение реформ и поддержка международных организаций и институтов, а также внедрение политики либерализации НБУ привели к восстановлению динамики макроэкономических показателей и, соответственно, позитивно сказались на уровне спроса на рынке коммерческой недвижимости. Иностранные инвесторы также присматриваются к рынку. Мы не ожидаем резкого восстановления, но прогнозируемые объемы ввода в Киеве в 2016-2017 годах ожидаются выше показателей предыдущих двух лет», – отметила эксперт.