На рынке торговой недвижимости временное затишье
Еще совсем недавно флагманом рынка недвижимости в Украине был торговый сегмент. В первую очередь, в Киеве. Инвесторы охотно вкладывали деньги в строительство новых ТРЦ, ритейлеры наперебой спешили подписать договоры аренды еще задолго до открытия того или иного объекта, а аналитики с каждым новым открытым ТРЦ не уставали повторять, что к насыщению качественными торговыми площадями Киеву еще очень далеко, и места хватит для всех.
Однако экономический кризис, в котором оказалась Украина, пошатнул и этот, казалось бы, очень устойчивый и перспективный сегмент. ИАП «Столичная недвижимость» решил выяснить, как за последний год изменилась ситуация на рынке торговой недвижимости.
Антирекорд-2015
На фоне активного развития в последние годы торговой недвижимости в Киеве эксперты прогнозировали рост как количества новых площадей, так и арендных ставок и показателей посещаемости ТРЦ. Ведь потенциал Киева, если учитывать объем площадей в соотношении к количеству населения и сравнивать с другими европейскими столицами – далеко не раскрыт. Но теперь эксперты вынуждены менять свои прогнозы на значительно более сдержанные.
Так, все крупнейшие проекты, выход которых на рынок Киева был запланирован в этом году, заявили о переносе сроков открытия. Это касается таких ТРЦ как Respublika, Lavina Mall, Blockbuster Mall, Happy Mall, Retroville, ЦУМ, «Лукьяновка».
В связи с этим, аналитики компании JLL обновили свой прогноз и теперь, по их данным, к концу 2015 года на рынок выйдет все лишь 25 тыс. кв. м площадей вместо рекордных 361 тыс. кв. м, изначально заявленных на этот год. Таким образом, показатель года будет в три раза ниже прошлогоднего и в 1,7 раза ниже кризисного 2008-го.
Ложка меда в бочке дегтя
Завершать строительство и открывать свои объекты девелоперы не могут из-за низкого уровня активности ритейлеров.
«95% от всего анонсированного ранее ввода в 2015 году – это проекты, торговая площадь которых составляет свыше 90 тыс. кв. м. Такие крупные объекты в текущих условиях рынка и низком спросе со стороны ритейлеров крайне сложно заполнить до приемлемого для открытия уровня. Именно поэтому все новое предложение, которое уже вышло и еще ожидается на рынке, – это небольшие ТЦ районного формата, площадь которых не превышает 20 тыс. кв. м», – комментирует Анна Чуботина, руководитель отдела торговых площадей компании JLL (Украина).
Таким образом здесь получается замкнутый круг: девелоперы не спешат открывать свои ТРЦ, поскольку не знают, будут ли эти площади нужны арендаторам, а арендаторы в нынешних условиях не готовы рисковать и подписывать договоры в объектах, которые еще не вышли на рынок.
«Сегодня спрос со стороны арендаторов наблюдается преимущественно на лучшие действующие проекты с наименьшими рисками. Вкладывать деньги в проекты, которые откроются более, чем через год готовы не более 10% арендаторов. Остальные операторы предпочитают дожидаться максимально близкого срока до открытия заявленных ТРЦ», – отметил Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International.
Однако специалисты сумели найти и ложку меда в большой бочке дегтя. В частности то, что на наш рынок все же выходят новые европейские бренды и даже возвращаются старые, «убежавших» из него во время бурных событий 2014 года.
«В течении первого полугодия на украинский «ритейл рынок» вышли новые бренды: турецкий ADILISIK, итальянский Silenza, немецкий ТМ Betty Barclay, а также одежда украинских дизайнеров Udress. Положительным моментом стал факт возвращения на рынок Украины некоторых операторов, которые закрыли свои магазины в конце 2014 года. Среди них три известных бренда: Bosco, Marella, Marina Rinaldi. А в виду стабилизации ситуации в сегменте, наличии хороших перспективных площадок для выхода и минимальных арендных ставок сохраняются хорошие условия для покупки новых франшиз. Так же на рынке отмечается положительная тенденция, когда некоторые розничные сети, в том числе и украинские производители, используют кризис для активного развития», – рассказал Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG.
Но вот его коллега из Colliers International Александр Носаченко, более осторожный в оценках: «Порядка 60% ритейл-операторов в сложившихся условиях пытаются сохранить и оптимизировать бизнес. И лишь отдельные операторы готовы воспользоваться ситуацией и значительно расширять сеть».
Вакантность критической не стала
Низкие объемы ввода площадей в эксплуатацию способствуют снижению уровня вакантности. По данным разных компаний, которые постоянно анализируют рыночную ситуацию, на сегодняшний день уровень вакантных торговых площадей в Киеве составляет 7,5-8,4% и он по сравнению с концом прошлого года снизился на 0,3-0,8%. Но год назад (летом 2014) этот показатель был существенно ниже и, по данным компании UTG, составлял 4,8%, а в 2013 году – всего 2%.
«На фоне этого из-за падения реальных доходов населения, на рынке наблюдается сокращение товарооборотов розничных сетей. С целью удержания позиций «ритейлеры» сокращают планы развития и оптимизируют бизнес путем закрытия магазинов в малоприбыльных ТЦ и концентрируются на работе в успешных ТРЦ», – отметили в компании UTG.
А вот арендные ставки, разумеется, «проседают». Так, по итогам 1 полугодия 2015 г., средняя арендная ставка в торговых центрах Киева для галереи моды (на помещения площадью 100-200 кв. м) составила 30 долл. за кв. м в мес. (без учета НДС), что на 35% ниже аналогичного периода 2014 года, – отмечают специалисты UTG. А максимальный уровень арендной ставки – в самых удобных местах наиболее удачных объектов – 55 долл. за кв. м в мес.
По данным Colliers International, по сравнению с концом прошлого года, здесь снижение составило 27%. А на Крещатике, главной торговой улице столицы, стоимость месячной аренды снизилась до 75-80 долларов за «квадрат». Но нужно учитывать, что заявленные арендные ставки уже не являются какой-то константой и могут предусматривать различные бонусы – индивидуальные для каждого арендатора: привязка к гривне, фиксированный курс, ремонт помещения и т.п.
Пока без прогнозов
Понятно, что такая ситуация сложилась, прежде всего из-за снижения покупательной способности людей, на что, в первую очередь, повлияла безумная девальвация гривны. И если упрощать, то цепочка здесь вырисовывается очевидная: у людей стало меньше денег, они реже ходят и меньше тратят в ТРЦ, прибыли арендаторов снижаются, из-за чего у них нет возможности развивать сети, соответственно, девелоперам не для кого открывать новые ТРЦ.
Поэтому, несмотря на то, что ситуацию уже можно считать такой, что стабилизировалась (население уже привыкло жить по новому курсу и с новыми ценами), но никто не гарантирует, что спустя некоторое время не наступит очередная «турбулентность» с курсом гривны. Из-за этого пока никто не берется прогнозировать, когда же стоит ожидать «ренессанса» в сегменте торговой недвижимости, а соответственно, выхода на рынок ряда анонсированных амбициозных объектов. Хотя держать их вечно «замороженными» девелоперам тоже невыгодно.
«Мы наблюдаем постепенное восстановление потребительских настроений, однако для быстрого их роста пока нет существенных предпосылок», – подытожил Виктор Оборский.
В Европе все спокойно
В то же время, в благополучной Европе сегмент торговой недвижимости и дальше переживает период процветания. Так, по данным компании JLL, в первом полугодии этого года количество сделок на рынке торговой недвижимости выросло на 28% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года – до 26 млрд. евро (во внимание принимались операции по продаже торговых помещений стоимостью более 5 млн. долларов).
«Мы наблюдаем значительный рост инвестиций в торговую недвижимость Европы преимущественно за счет диверсификации интереса покупателей с точки зрения географии – практически во всех странах региона активно заключаются сделки, – комментирует Джереми Эдди, международный директор, отдела инвестиций в торговую недвижимость компании JLL в регионе EMEA. – В частности, увеличивается доля Финляндии, Португалии и Чехии в совокупном показателе региона благодаря закрытию крупнейших транзакций. Позитивная динамика в этих странах положительно сказывается на общем объеме инвестиций в Европе».
По прогнозам JLL, нынешний тренд сохранится и во второй половине года. «В то же время мы ожидаем увидеть больше сделок в сегменте стрит-ритейла. Потребители любят стрит-ритейл. Этот формат торговой недвижимости развивается все более динамично, что делает его привлекательным для покупки: помещение с качественным арендатором в правильной локации является безопасным вариантом долгосрочных инвестиций, правда, таких локаций в Европе совсем немного», – отметил Джереми Эдди.
В Украину же, где хороших локаций еще предостаточно, западные инвесторы массово идти пока не спешат.
Источник: Захар Федорак, ИАП «Столичная недвижимость»
